“La mitad de avalúos bajaría entre 1 y 10%”

- 26 de febrero de 2018 - 00:00
Miguel Dávila, Administrador General del Municipio de Quito.
Foto: John Guevara / et

Según la Alcaldía capitalina, la valoración de predios presentada en enero superó en ciertos casos los precios comerciales por condiciones del mercado.

En Quito, persiste el malestar por el aumento de los avalúos de los predios y la consecuente alza del impuesto que se paga anualmente.

La revisión de las valoraciones catastrales realizada por la Alcaldía entre enero y mediados de este mes no satisface a muchos.

Molesta que un nuevo avalúo que permita una eventual rebaja sea posible con un pedido individual y no por una corrección integral.

El Administrador General del Municipio defiende el proceso realizado. 

La gente se queja por el alza de los avalúos y la subida de los impuestos prediales...

Los prediales en Quito son mucho más bajos que en las otras capitales de Sudamérica. Los hemos comparado con Bogotá, con Lima y, aquí, viviendas avaluadas en lo mismo pagan muchísimo menos. Hablamos de la cuarta, quinta parte.

¿Hay quejas de alzas del orden del 300%, 400%?

Sí, hay casos, fruto de la normativa anterior. Yo, por ejemplo, vivo en una calle con cuatro casas. Y por alguna razón, el vecino de al lado ha venido pagando $ 9 de impuesto. Y yo pago unos $ 400. Pero ese vecino ahora, también, va a pagar cerca de $ 400.

Está furioso, molesto. Pero si viene a quejarse, le tengo que explicar que antes pagaba muy poco.

¿A  qué se debían esos casos?

Hay muchas razones. Puede ser que antes el propietario era una persona de la tercera edad y tenía exenciones. Al nuevo dueño le duplicamos, le triplicamos. Entonces, no se trata de que como hay subidas del 300%, 400% está mal hecho el catastro.

¿Cuánto se elevaron, en promedio, los avalúos en Quito?

Un 35%, 40%. La misma proporción del aumento del valor total de los alrededor de 950.000 predios de Quito, que pasó de $ 78.355 millones a $ 108.000 millones.

¿Qué efecto tiene la revalorización en el presupuesto del Municipio?

Es totalmente marginal. El presupuesto (redondeando cifras) está en $ 1.500 millones (incluido el Metro). Y por impuesto predial, la recuperación estará en  alrededor del 6% o 7%.

Pero esto tiene que ir cambiando. Creo que todos vamos a estar de acuerdo con que los municipios deben ir reduciendo su dependencia respecto del presupuesto general del Estado y basarse, más bien, en sus ingresos propios. Y los ingresos claramente más importantes deberían ser el impuesto predial y la Contribución Especial por Mejoras (CEM), ligada también con la valoración de los bienes.

Pero al inicio de esta Alcaldía si bien se revalorizaron los predios, ¿no se incrementaron los prediales?

Al establecer los impuestos prediales hay que tomar en consideración algunos elementos. Por ejemplo, cuando se revalorizó la ciudad hace dos años, la situación económica del país era absolutamente crítica. Entonces, ir en una subida de impuestos era muy complejo. Y eso es lo que llevó al Alcalde y al Concejo Metropolitano a no subirlos.

¿Por qué se revisaron los avalúos entre enero y febrero, cuando hubo un trabajo previo de revalorización?

El proceso inicial de avalúo chocó con una dinámica compleja del mercado inmobiliario: subió, bajó, se estancó. No ha habido estabilidad. Entonces, si usted trata de ajustar el avalúo municipal al valor comercial y se le cae el mercado inmobiliario, pasa lo ocurrido: quedamos por encima del avalúo comercial.

¿Qué hicieron, entonces, durante la revisión?

Vimos cómo recoger mejor el valor de mercado. Y acudimos a la autoridad técnica en el tema avalúos, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda. Y allí nos dijeron “por qué no utilizan más información histórica”. Y es lo que estamos reflejando en nuestra nueva valoración. Hemos tomado información de 2015, 2016, 2017 y 2018.

¿La revisión se hizo hacia arriba y hacia abajo?

No, porque finalmente el catastro emitido en enero determinó que estábamos por encima del mercado. Entonces, ahora solo hay dos posibilidades. O el predio mantiene su valor o disminuye.

¿La sensación ciudadana es que no hubo grandes cambios?

Sí hay cambios importantes en algunos casos. Más o menos la mitad de los avalúos bajarían, si el ciudadano lo pidiera, entre 1% y 10%. Y para alrededor del 2% o 3%, las rebajas serían de más del 50%.

Hay la posibilidad de pedir una revisión individual. ¿Qué factores incidirían para una reducción del avalúo?

Las dimensiones, por ejemplo. Nosotros teníamos registrado que su casa era de 300 metros cuadrados (m²), pero en realidad son 200 m². O su casa tiene 50 años y está en mal estado; se necesita una inversión fuerte para renovarla. Su casa, a lo mejor, no es de concreto sino de madera. Entonces, si estuvimos equivocados en algo, le bajamos.

Se critica que el reavalúo no fue realizado técnicamente. ¿Cómo se realizó el proceso?

Hay dos elementos que se valoran: el suelo (el de más peso) y la construcción. Y el suelo se valora dividiendo la ciudad en zonas homogéneas llamadas aivas (áreas de intervención valorativa). Entonces determinamos el valor de un terreno tipo en cada aiva.

¿Y cómo llegan a ello?

Tomamos información del Registro de la Propiedad de a cuánto se han vendido los terrenos en un área. Tomamos, también, información de inmobiliarias, que dice: “en la Jipijapa se vende este terreno a tanto y esta casa a tanto”. Revisamos los periódicos. Y eso nos sirve, junto con otros elementos técnicos, para decir el terreno tipo vale esto.

¿Y en el caso de la construcción?

Usamos modelos de viviendas: lujo, mediana, de madera, etc. Y con la información de fotos aéreas,  visitas, se dice: “su casa es de concreto, con ventanas aluminio, etc., entonces vale tanto”. (I)

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