“El moroso conoce la Ley de Propiedad Horizontal (LPH); Satanaz se conoce la Biblia al revés y al derecho”, sostiene Francisco Arreaga, administrador con 18 años de experiencia, quien desestima el acto sancionador que aplica la Ley contra los condóminos que no pagan las alícuotas y prefiere comprometerlos en el mantenimiento y mejora del inmbueble, socializando la transparencia de su gestión con el objetivo de ahorrar tiempo y problemas.

Arreaga lleva administrando 7 años el edificio Ceibos Alto en la Urbanización La Cumbre y destaca que 27 de los 36 departamentos están al día en sus pagos.

En el literal i) del artículo 20 del Reglamento General de la LPH se dispone “pagar oportunamente las expensas ordinarias y extraordinarias para la administración, reparación, reposición, mejora y mantenimiento de los bienes comunes”. Pero cuando tal responsabilidad no se cumple, el administrador tiene la competencia legal de cobrar los respectivos intereses de mora calculados a base de la tasa de interés activa vigente del Banco Central del Ecuador, por cada mes o fracción de mes decurrido sin cancelación, a más de los correspondientes gastos de cobranza extrajudicial y judicial que se ocasionen.

El recorrido legal inicia con el envío por tres ocasiones de una notificación semanal a la persona deudora. Luego, tras la contratación de un abogado se realiza una demanda civil, la cual podría tardar en resolverse entre seis meses y poco más de un año. Mientras tanto el departamento en cuestión, que puede recibir una coactiva por parte del Municipio de Guayaquil, no puede ser alquilado o vendido.

No obstante, Arreaga recomienda agotar antes todos los recursos y sustenta que el condominio pierde mucho tiempo y buena convivencia haciendo el trámite legal por la cobranza de una alícuota. “Creemos más en el reglamento interno y en las estrategias”, afirma al tiempo de puntualizar que lo que ayuda más que la ley es la gestión.

Agrega que es oportuno realizar primeramente un análisis presupuestario y enfatiza que “todo proyecto administrativo de vivienda, si no va de la mano con los copropietarios, no funciona (...) Si el morador no se compromete y no se preocupa por su inversión, entonces hay que hacerlo que se preocupe. Que vea la forma de saber por lo menos lo que está sucediendo” para no permitir que el dominio pierda plusvalía.

Roxana Guevara, de 60 años, presidenta de los Copropietarios de Ceibos Alto, precisa tener “un reglamento interno súper poderoso. El reglamento que tenemos es a prueba de chisme. Aquí el informe es público. Con un detalle minuciosamente perfecto. Si en el año se giraron 100 cheques, los 100 cheques están desglosados y a qué rubro pertenecen”.

La administración de referencia, que envía mensualmente un informe económico, plantea que el incentivo a la cultura de pago se sostiene en la transparencia, pues ello logra que el copropietario se sienta contento de que paga porque se siente servido.

“Aquí todos conocen qué es lo que sucede. (...) Aquí no hay secretos”, sentencia Arreaga, quien estila dar conferencias de capacitación sobre el tema.

Por otra parte, Fiorella Allauca, de 25 años, administradora de la urbanización Brillante de La Joya lamenta que el 65% de los residentes no se encuentre al día en el pago de las expensas, lo que degenera en una cartera vencida de $75.000.

Quienes adeudan justifican su morosidad por la falta de trabajo, escasez de dinero o dependencia económica del ex cónyuge.

Marta Bastidas, de 50 años, lleva cinco viviendo en la villa 217 y declara que “a veces sí ha habido fallas, pero sí me pongo al día”. Comenta que paga, a pesar del retraso, por la necesidad de recibir un servicio de seguridad y de jardinería.

Bastidas cree conveniente de que se deberían incorporar multas en la urbanización Brillante, pues “la única manera de educarlos es tocándoles el bolsillo”.

Miriam Flores, residente por 7 años, comenta: “Trato de ser puntual, y más que todo porque necesito el servicio”.

Allauca menciona que cada seis meses se entrega un informe de todas las cuentas a los residentes y declara que “somos muy accesibles a conversar y a comprender -por las tantas situaciones- que no tienen trabajo (...) se les permite hacer un convenio de pago (...) pero nunca se acercan, hacen caso omiso y ya se procede a realizar con la demanda”.

Ante casos de este tipo, Arreaga reflexiona que “si el administrador se sienta a esperar que los copropietarios le vengan a pagar cada mes, nos quedamos como la momia (...) La labor del administrador es una labor de cobranza; tiene que tener una maestría en cobranza”.

Finalmente, además de motivar con una reducción porcentual (5%) la puntualidad del pago o, dado el caso, realizar convenios de deuda, el argumento más disuasorio para el cobro de la alícuota es, según la experiencia de Arreaga: la transparencia. (I)

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