La vía a la Costa y la autopista Terminal Terrestre Pascuales son consideradas actualmente los polos de crecimiento de la plusvalía en Guayaquil. En la primera se construyeron en los últimos años al menos 10 urbanizaciones y este desarrollo inmobiliario ha duplicado en 4 años el costo del suelo al pasar de $ 150 el metro cuadrado a $ 250, indicó Héctor Macías, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas (Acbir).

Aunque con costos bajos y menos uniformidad, la situación es similar en la autopista Terminal Terrestre Pascuales, donde cada metro cuadrado fluctúa entre $ 80 y $ 100, pese a que hace menos de 5 años estaba en $ 40 o $ 60.

Para Macías, el incremento, particularmente en la vía a la Costa, radica en que la ciudad no tiene para donde más crecer. “Ya no hay donde construir, en el sur está el estero, al oeste el río y eso es lo que queda”, señaló.

En el norte, en corredores comerciales cercanos a establecimientos como el Policentro y San Marino, los precios se mantienen estables aunque altos, en promedio $ 700 y $ 1.000 el valor del metro cuadrado, según Macías.

Un terreno para una vivienda en el sector Kennedy Norte puede avaluarse en alrededor de $ 300 por cada metro cuadrado.

Un habitante de la urbanización Belo Horizonte, en la vía a la Costa, aún no sale de su asombro, pues la casa de 3 dormitorios que adquirió para su familia, pasó de $ 105.000 que le costó hace 2 años a cerca de $ 140.000.

La inversión pública y privada de la zona es considerable y en apenas unos cuantos metros se encuentran 4 pequeños centros comerciales con establecimientos de diversos tipos, como restaurantes, gimnasios, farmacias y una ciclovía que construye el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP).

Esto es lo que hace que el suelo urbano genere utilidad y la razón por la cual la inversión inmobiliaria sea la de mayor rentabilidad y se considere la más segura, según criterio de expertos.

Plusvalía controversial

El tema de la plusvalía y la interrogante de quién controla dicho crecimiento han sido motivo de discusión en el mundo hace más de medio siglo, afirmó Óscar Borrero, consultor e investigador colombiano experto en avalúos, quien dictó una charla en el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) en Guayaquil.

Para el especialista, lo que controla la utilidad del suelo en cualquier ciudad del planeta y que se valorice es la oferta y demanda del mercado, así como los servicios básicos, principalmente el agua, pues “en toda población que se ensancha buscando más perímetros aumentan los precios”.

Sin embargo, la valoración generada por el suelo urbano no ha estado exenta de polémica este año en Ecuador, luego del anuncio del presidente Rafael Correa, de buscar un mecanismo para que una parte de la rentabilidad vaya a las cuentas del Estado, a través de un “importante impuesto”, con la intención de que este se retribuya a la población.

Aunque el Miduvi no ha anunciado por el momento el mecanismo que utilizará el Estado para captar estos recursos, se estima que se buscarán herramientas para optimizar el tributo existente y que, desde 2011, con la expedición del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad), los municipios tienen la obligación de recaudar.

Impuesto en Guayaquil

En Guayaquil, recordó el titular del Acbir, el porcentaje de impuesto a la plusvalía es del 10%, por ejemplo, cuando el propietario vende un bien. No obstante, según fuentes consultadas, este impuesto no se encuentra ni entre los 7 principales medios de ingresos propios de los gobiernos descentralizados. El Miduvi prefirió no divulgar el monto de recaudación por este concepto.

Lo que por ahora se conoce es lo dicho por el Mandatario, de que si un bien costaba 20 años atrás $ 100 y ahora está en $ 1.000, y se lo vende en $ 1.500, de los 500 una parte irá al Municipio y otra al Estado.

A la par, el presidente Correa ha reiterado su criterio de que la plusvalía es ilegítima y especulativa, y que lo verdaderamente revolucionario sería eliminarla por completo.

Si bien a criterio de Borrero, tal ganancia no es necesariamente ilegítima, admite que puede ser injusta. “Es como comprar un billete de lotería y ganársela o recibir una herencia”, expresó.

Altos precios

Actualmente, la posibilidad de que el alto costo del suelo configure un desplazamiento del derecho del ser humano por el capital -por ejemplo limitando el uso de esas tierras para vivienda de interés social-, es lo que podría considerarse como un aspecto negativo, manifestó Roberto Palacios, analista y profesor de la escuela de negocios de la Espol (Espae).

Con esta óptica coincide Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y de Vivienda del Ecuador (Apive), quien aseguró que los precios altos en la tierra, en efecto, alejan las posibilidades de construir vivienda de interés social y que es un objetivo “que nos hemos planteado”.

“Es comprensible la preocupación del Estado sobre los costos de la plusvalía, costos que finalmente se trasladan a la población, pero es difícil su regulación, sin entrar a un sistema general de valoración regulada de bienes inmuebles”, señaló Palacios.

Aporte social

Los impuestos a la plusvalía no le son ajenos a ningún país del mundo. Borrero comentó que en Colombia los municipios participan con porcentajes de entre el 30% y 50%. En Brasil captan alrededor de la mitad de la plusvalía y en España, según cada ciudad, se recauda entre el 30% y 40%. La excepción en Latinoamérica es Chile, en donde la utilidad se queda con el dueño de la tierra.

Sin embargo, el debate sobre la naturaleza de la plusvalía y su impacto social ha llevado a países a buscar soluciones ingeniosas.

En Colombia para evitar que los altos costos del suelo dificulten el acceso a vivienda de bajo costo, por cada desarrollo urbanístico el Municipio, antes de otorgar un permiso, exige al constructor el 20% de vivienda básica de $ 22.000. “Eso ya todos los constructores lo saben y hay terrenos que el mercado define con ese objetivo”, señaló Borrero.

El consultor citó también a Brasil. “Hay favelas (zonas pobres) que están insertas en magníficas zonas de Río de Janeiro, pero estas no pueden ser adquiridas por constructores y se ha aprovechado esa plusvalía para dar mayores servicios”, manifestó.

“La idea es que si la ciudad se desarrolla no hay por qué sacar al pobre, claro es un modelo que a veces funciona y otras no”, dijo Borrero.

Quién cobra la plusvalía, tema que genera dudas

El alcalde de Guayaquil, Jaime Nebot, se pronunció sobre la propuesta gubernamental. Poco después de que el Gobierno se refiriera al tema, Nebot se preguntó si el que debe cobrar es quien hace la obra que genera la utilidad en el suelo.

“No cabe que el Gobierno central pretenda compartir la plusvalía de una obra hecha por el Municipio. Si el Cabildo hace la obra y cabe que recupere el dinero, le corresponde el 100% al Municipio”, señaló.

El presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas, Héctor Macías, también se cuestionó sobre qué ocurre cuando la utilidad en el suelo la genera la obra privada.