A la señora N. Merizalde le tomó más de 8 meses que la ley desaloje a una persona que ocupaba un local en su vivienda. Ese es el tiempo promedio que demora el trámite de un juicio de Inquilinato.

En 2013 la mujer alquiló al ciudadano de apellido Carmona el primer piso de su casa, en el centro de Quito, donde montó una joyería. Al año el contrato finalizó, la propietaria no lo renovó y le pidió al inquilino que desocupe el local, pero se negó a salir y dejó de pagar la renta.

Esta situación motivó un proceso judicial, en el cual se cumplieron varios procedimientos como la presentación de la demanda, notificaciones, audiencias de conciliación, lo que tomó mucho tiempo hasta que finalmente el juez de Inquilinato sentenció a favor de la mujer y el arrendatario tuvo que salir y cancelar los meses que adeudaba.

Cogep cambia procedimiento

El abogado José Luis Mestanza indicó que este tipo de juicio es largo y engorroso; pero con las reformas implementadas en el Código Orgánico General de Procesos (Cogep) los tiempos del trámite bajarán ostensiblemente. Los usuarios podrán resolver sus problemas con juicio monitorio, mediante el cual en audiencia oral el juez emitirá la decisión que no tardaría más de un mes.

También el Cogep reformó el artículo 18 de la Ley Notarial, la cual faculta a los notarios a certificar los contratos de arrendamiento cuyo valor supere un salario básico unificado. Además podrán certificar desahucios que se tramitaban en los juzgados de Inquilinato. Mestanza manifestó que la reforma a la Ley Notarial posibilitó que los notarios actúen en los desahucios, lo cual es más rápido.

Jueces civiles resolverán casos

El juez de la Unidad Civil de Pichincha, Luis Jácome, indicó que con la vigencia del Cogep desaparecerán los juzgados de Inquilinato, pues se convertirán en jueces de lo Civil, quienes resolverán los conflictos en esta materia.

Señaló que la reforma a la Ley Notarial descongestionó los juzgados. “Esta unidad recibía hasta 5 mil peticiones anuales para certificar contratos de arrendamiento anuales, lo cual ahora se tramita en las notarías”.

Sin embargo, consideró que existe un vacío en la ley, porque en los cánones de arriendo se dispone que se registren los contratos que superen un salario básico, pero no será obligatorio legalizar los alquileres de menor cuantía.

No obstante, es importante registrarlos por cualquier eventualidad. “Esto se puede hacer mediante una declaración juramentada ante un juez de lo Civil gratuitamente, que no toma más de una semana desde que se presenta la petición”, dijo.

El artículo 30 de la Ley de Inquilinato señala como causales de terminación de contrato de arrendamiento la falta de pago por 2 meses consecutivos, destrucción o ruina, algazara, reyertas, destino distinto por el que fue arrendado, daños causados por el inquilino, subarriendo, obras no autorizadas por el arrendador, resolución de demolición o decisión del propietario de ocupar el sitio.

En caso de surgir una controversia, el juez decide en un juicio sumario, que tiene varias etapas, las que dilatan el proceso innecesariamente. “Con el Cogep este trámite será más rápido, pues se emitirá una decisión en audiencia oral”, explicó Jácome.

Siempre las relaciones de arrendamiento deben constar por escrito o por acuerdos verbales que deben traducirse en las declaraciones juramentadas que recepta el juez, indicó el funcionario.

Seguridad jurídica de arrendatario

El notario 74 del cantón Quito, José Luis Jaramillo, indicó que el Cogep entró en vigencia parcialmente en lo que se refiere a la jurisdicción voluntaria, por lo que desde mayo del año pasado las notarías registran contratos de arrendamiento y proceden en casos de desahucios. “Esto genera seguridad jurídica del inquilino para que pueda hacer valer sus derechos ante un eventual incumplimiento del arrendador o viceversa, de manera ágil”.

Jaramillo explicó que el desahucio es un acto solemne en el que ahora debe certificarse con diligencia notarial que se inicia con la solicitud fundamentada de cualquiera de las partes, que califica el notario, quien primero revisa el plazo del contrato, pertinencia, es decir, que se efectúe 90 días antes de la terminación del contrato o la verificación de planos o permisos de construcción. El costo de este trámite para el usuario es bajo, puesto que se cobra un porcentaje de acuerdo con el salario básico. (I)