La Ley de Ordenamiento Territorial busca regular la plusvalía

“Linda casa de 110 metros cuadrados, dos pisos y 3 dormitorios, ubicada en la zona de mayor plusvalía de la ciudad. Precio: $ 120.000”.

Probablemente alguna persona considere que el precio del bien ofertado no sea compatible con sus características; pero para quien busca vivienda, la frase “de mayor plusvalía” basta para dar por sentado que el sector lo vale. Si puede costearla, la comprará; si no, buscará una zona que no se cotice tan alto.

Técnicamente, la plusvalía no es otra cosa que el valor que se asigna a un bien inmueble en función de los beneficios futuros que este pueda traer al comprador. Para el presidente Rafael Correa, el tema resulta un tanto “cuestionable”, ya que -a su criterio- obedece más a la especulación de la tierra y al abuso que determina un precio mayor en casas y departamentos.

El economista y catedrático universitario Roberto Palacios, explicó que solo cuando las expectativas de beneficio entre comprador y vendedor coinciden, es cuando la plusvalía puede incorporarse al valor del inmueble, por lo que, visto desde esa perspectiva, “sí puede ser una especie de especulación, ya que el vendedor elucubra sobre los beneficios que el comprador obtendrá de ese bien”.

Aclaró que en el momento en que ese predio se torna necesario para las personas, es cuando dicha especulación se transforma en “una aberración moral o un comportamiento inmoral”.

Durante su último enlace sabatino, el Mandatario aseguró que la Ley de Ordenamiento Territorial (en proyecto) buscará, al menos, regular el tema de la plusvalía, pues por él la eliminaría en su totalidad.

Para José Centeno, presidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil (CCG), no se puede hablar de especulación en materia de tierras, pues aseguró que lo que hace que estas suban de precio son los obras que la rodean.

“Los constructores compran terrenos baldíos en zonas suburbanas alejadas de la ciudad que, por su ubicación, tienen un costo mínimo, pero a los que se les va dando forma y van subiendo de precios”, aseguró.

Por ejemplo, una casa de 122 metros cuadrados de construcción en una de las urbanizaciones de la vía a la costa de Guayaquil pasó de $ 107.000 a $ 130.000 al ritmo vertiginoso con que fueron llegando, en poco más de un año, centros comerciales y una vía especial para ciclistas. Así, Centeno aseguró que se trata apenas de la ley de la oferta y la demanda.

Consuelo Torres, corredora de bienes raíces y miembro de la Bolsa Inmobiliaria Nacional (BIN), coincidió con este punto de vista, pero señaló que este tipo de especulación es semejante a la que ocurre en los mercados con los alimentos, y empieza a ser notoria en determinados sectores, como el centro financiero de Quito.

Según Torres, en esa zona el metro cuadrado de tierra puede llegar a los $ 2.000 debido a que no hay predios disponibles. El precio sube -asegura- como “cuando no hay papas en el mercado”.

En tal sentido, Roberto Palacios indicó que mientras haya espacios sustitutos o terrenos ofertados -siempre que tengan igual potencial de beneficios- la especulación podría eliminarse o mitigarse.

“Aunque esto ocurriría en tanto y en cuanto los vendedores no coincidan en expectativas, o se comporten en cartel contra el comprador”, expresó Palacios.

No obstante, a criterio de Torres, esta imposición de precios es práctica común, principalmente de las grandes constructoras, pues venden a sus clientes un concepto de exclusividad, asociado a precios más elevados.

El capítulo 5 del proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial, en su artículo 51, se refiere al tema de plusvalía y avalúos.

“Los proyectos de las obras públicas que generen plusvalías en los lotes de su entorno, pueden delimitar dicho entorno a los efectos de repercutir el costo de la obra a los propietarios incluidos en dicho ámbito”, se indica en ese documento que está en estudio.