La construcción de la vía de 8 carriles de acceso a Machala, construida mediante un convenio entre el Ministerio de Transporte y Obras Públicas y la Prefectura de El Oro, no solo transformó el paisaje de la ciudad, sino que modificó el valor de la tierra. El Estado invirtió cerca de $10 millones para la construcción de la vía y obras complementarias.  

Urbanizaciones, plazas y centros comerciales reemplazaron a los predios agrícolas, cuyos precios por metro cuadrado (m2) no pasaban de $ 1 antes de 2006, pero que ahora disfrutan de una considerable plusvalía.

Washington López, concejal de Machala, aseguró que el m2 en el centro de la urbe puede costar lo mismo que a la entrada, esto es hasta $ 1.000.

El Proyecto Inmobiliario Ciudad del Sol, impulsado por Pronobis, es uno de los más importantes del sector. La promotora guayaquileña invirtió desde 2012 alrededor de $ 70 millones en la construcción de edificios de oficinas, consultorios, un hotel y un centro comercial, en una superficie de 8 hectáreas. Sin embargo, López cuestiona que la empresa privada se haya beneficiado de estas tierras.

El presidente Rafael Correa planteó el domingo la creación de un impuesto para que la utilidad que se genera sobre la tierra por una obra pública sea retribuida al Estado. El Mandatario considera que esta rentabilidad es ilegítima.

El constructor Luis Valero señaló que el proyecto deberá ser rigurosamente socializado, pues en materia de plusvalía las cosas son relativas.

Señaló que en algunas zonas el valor de la tierra está determinado por la inversión privada, pues son los constructores quienes dotan de servicios básicos a las zonas no pobladas.

Por otro lado, señaló que dichas obras no son necesariamente las que determinan esta utilidad. Si un sector es ‘deprimido’ y no hay demanda porque las personas no tienen dinero, difícilmente la plusvalía llegará a niveles muy altos aunque  se construya un edificio inteligente.

Para este experto, el hecho de que en determinadas zonas la tierra se haya revalorizado deja en claro que la situación económica del país mejoró. “La plusvalía sube cuando la economía mejora y hay más demanda. Cuando suben los sueldos, la gente ya no vive en la miseria, sino que pasa a ser pobre, y los que antes eran pobres escalan a la clase media”, apuntó.

En caso de una crisis económica los precios simplemente bajarán, así como la demanda. Analistas consideran que una plusvalía exagerada podría traer como consecuencia la limitación en el acceso a vivienda de las personas con menores recursos económicos.

El presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción de Quito (Camicon), Henry Yandún, sugirió que para que los terrenos mantengan un precio promedio los Municipios y el Estado deberían abrir más caminos, de modo que haya más terrenos por urbanizar, esto es, más oferta.

Acotó que en sectores como la autopista Terminal Terrestre - Pascuales, los precios de las casas tienden a mantenerse precisamente porque hay suficientes terrenos disponibles.

Valero no cree que la plusvalía genere un perjuicio sobre las personas porque el mercado se autorregula. “Si nosotros como constructores queremos adquirir tierras para urbanizar, pero los precios están exagerados, simplemente nos vamos a otro sitio”, apuntó.

Lo mismo ocurriría con los ciudadanos, agregó Valero. “Si mi capacidad adquisitiva no está para vivir en Los Ceibos (Guayaquil), me voy a vivir a otro sitio”, dijo.

En ciudades como Ambato, la plusvalía se ha venido generando tanto por la inversión privada como la pública.

La zona de influencia del Mall de los Andes, de propiedad de Corporación Favorita (CF), así como del  mercado mayorista y  del nuevo edificio municipal, fue incrementando sus precios: en la calle Víctor Hugo, cercana al centro comercial, el m2 costaba hace 10 años entre $60 y $100. Actualmente el valor referencial supera los $280, mencionó Pablo Medina, habitante del sector.

Un terreno de venta en las calles Víctor Hugo y Jácome Clavijo, de 300 m2, está valorado en $85.000.

De igual forma, dos calles más al sur, cerca de la avenida Manuelita Sáenz, se vende una casa por $140.000. Allí, según los testimonios de varios habitantes, el beneficio económico de las personas o empresas que adquirieron propiedades conociendo que en el futuro se construiría estas edificaciones e instituciones fue grande.

En Riobamba, el precio de las viviendas aledañas a obras realizadas por el Gobierno y el Municipio local  sufrió igual efecto. Casas que antes costaban desde $ 45 mil ahora  bordean los $ 100 mil, y dependiendo del sector el metro cuadrado de terreno puede llegar a los $ 200.

Según el urbanista Kevin Cevallos, por regla general, los propietarios de inmuebles que están cerca de vías asfaltadas, paso de transporte, y gran infraestructura tienden a subir los precios y a “aprovecharse de aquello”

El principal de la Camicon aseguró no estar de acuerdo en un cobro adicional al impuesto ya existente como el que mencionó Correa el domingo, pues aseguró que esto no eliminará la plusvalía ni el aumento en los precios de la tierra. “Únicamente se pagará más tributos”, señaló.

El tributo a la plusvalía se paga al momento de vender una propiedad, y actualmente es del 10% sobre la diferencia entre el avalúo municipal y el monto por el que se la vende. Es decir, si una vivienda está avaluada en $ 100 y se vende por $ 150, el 10% se aplica sobre los $ 50 restantes. Valero recordó que periódicamente los municipios realizan avalúos para determinar el valor real de los predios. (I).

Nebot cobrará el impuesto por obras en Daular

El alcalde de Guayaquil, Jaime Nebot, anunció ayer que cobrará el tributo por la plusvalía a generarse cuando concluya la construcción de la carretera y el aeropuerto en el sector de Daular.

Durante el enlace radial de los miércoles, el burgomaestre recordó que ya existe ese impuesto y al momento lo recauda.

La autoridad dijo primero que se pronunciaría sobre el tema, una vez que conozca el proyecto de ley anunciado por el presidente Rafael Correa el domingo, cuando presentó su informe de labores a la nación. Sin embargo, Nebot cambió de opinión a los pocos segundos.  

“Cuando se hace una obra importante como la carretera hacia la terminal aérea  de Daular existe una disposición que permite que los municipios cobremos hasta el 50% del valor del beneficio que esa sola obra genera al propietario de las tierras. Eso se lo puede hacer a 3 años plazo”, puntualizó. Aclaró que el Estado como tal no tiene la facultad para hacerlo, aunque cree que la debería tener.

El fin de semana Correa dijo que en los próximos días enviaría a la Asamblea Nacional un nuevo proyecto de ley que regule la ‘plusvalía ilegítima’.

Ello porque existen personas cuyos terrenos se revalorizaron, sin haber hecho gasto alguno, gracias a las inversiones del Estado. (I)

Valor de la tierra reaviva conflicto en Manta

En San Mateo, parroquia rural de Manta, existe una disputa de tierras que enfrenta a comuneros locales e inversionistas, y que se reaviva ahora que han cobrado mayor valor.

El litigio empezó en los años 30, cuando 180 hectáreas de terreno fueron vendidas a un empresario quien, a su vez, las vendió a un segundo comprador. Pero en los años 80, el último comprador ya era dueño de más de 4.000 hectáreas. Actualmente en este sector se planifica construir una ciudadela privada, como parte de un boom residencial de lujo a la salida de la urbe.      

En la vía a Barbasquillo, cerca de la Universidad Laica Eloy Alfaro de Manabí, en donde hace 29 años todo era terreno baldío, ahora las  tierras que en muchas ocasiones eran regaladas, se explotan. Un hotel de lujo se encuentra en la zona y en la actualidad se construye otro. Hay cerca de una docena de edificios que están en proceso.  

Frente a la playa El Murciélago se construye el Mall del Pacífico, cuya inversión es de aproximadamente $ 100 millones. Para José Bravo, presidente de la Asamblea del cantón y vicepresidente de la Unión de Barrios, esta zona no ha variado mucho en su valor de plusvalía debido a los problemas legales que enfrenta su construcción.

“La plusvalía fluctúa entre $ 500 el metro cuadrado y hasta $ 1.000. Estos valores no han subido mucho, ya que la zona era muy costosa. Tiene un hotel de lujo, la playa en frente. De momento hay una disputa en cuanto a los terrenos y cuando se solucionen y se determine la construcción del Mall del Pacífico, la plusvalía aumentará en un 30%, aproximadamente”. (I)