La comisión de gobiernos autónomos de la asamblea nacional continúa recibiendo a diversos actores sociales y recopilando sus aportes para el perfeccionamiento de la normativa

Nueva norma evitará burbujas inmobiliarias

| 13 de Diciembre de 2016 - 00:00
En las calles Del Batán e Imbabura, al sur de Cuenca, se levantan edificaciones hasta de siete pisos.
FOTO: Foto: Fernando Machado / El Telégrafo

A través de la Ley Orgánica para Evitar la Especulación en el Valor de las Tierras, la Función Ejecutiva busca abaratar el precio del suelo urbano, reducir el costo de las construcciones y facilitar el acceso de la población a una vivienda propia a bajo costo. El valor de las mejoras realizadas por un propietario a su inmueble disminuye el monto del impuesto a la ‘ganancia extraordinaria’.

Quito, Guayaquil y Cuenca.-

Durante el Enlace Ciudadano 504, realizado el sábado pasado en el cantón Yaguachi (Guayas), el presidente de la República, Rafael Correa, mencionó que uno de los objetivos principales del proyecto de Ley orgánica para evitar la especulación en el valor de las tierras (Loevt) es controlar la posibilidad del aparecimiento de burbujas inmobiliarias en el país.

El Mandatario recordó un ejemplo que proporcionó el alcalde de Guayaquil. Jaime Nebot dijo que, una vez que entre en vigencia la nueva normativa, una persona pagará $13.000 como impuesto, en el caso de que haya comprado una vivienda en $ 40.000 y, después de 4 años, la vende en $ 80.000.

Al respecto, Correa explicó que, en ese mismo lapso de tiempo, si esa casa se vende a $ 62.000, el antiguo propietario obtendría una ganancia y no pagaría impuestos.
“Vendiendo a $ 80.000, como el impuesto castiga a la ganancia extraordinaria, tiene una utilidad neta de $ 27.000. Si se vende a $ 62.000 hay una ganancia bastante grande, apenas menor que la anterior, de $ 22.000, pero se evitó ese brutal incremento de precios, se evitó la especulación, la burbuja inmobiliaria. Ese es el objetivo de la nueva Ley contra la Especulación de Tierras. Nos da la razón el ejemplo de Nebot”, explicó el Presidente.

Además, Correa manifestó que la mayoría de los ecuatorianos compra su casa no para especular, sino para convertirla en hogar, endeudándose a 12 o 15 años, y recordó que casi el 40% de las familias ecuatorianas no tiene casa propia y son las que pagarían $ 80.000 por esa vivienda.

También Correa enfatizó que solo existen tres formas para que el precio de una casa pase de $ 40.000 a $ 80.000 en 4 años. La primera, la casa podría estar construida cerca a una obra pública muy importante que le genera un plusvalor, el cual no debe ser privatizado sino compartido con la ciudadanía.

También podría darse el caso de un cambio en el uso del suelo. “Ese valor, fruto de decisiones de autoridad pública debe ser para la ciudad y no privatizado”. Finalmente, ese cambio sustancial de precio no obedecería a la creación de valor sino a la especulación. “Se trata de la misma casa. Es la transferencia de valor del vendedor al comprador. Eso es abuso de poder”.

María de los Ángeles Duarte, titular del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), manifestó que lo que se plantea es “una reforma al Código Orgánico de Ordenamiento Territorial (Cootad), para que se pueda construir vivienda social o más accesible a la mayoría de la población”.

Según el Miduvi, en el país existe un “enorme déficit de vivienda”, pues aproximadamente 600.000 familias no tienen acceso a comprar una casa o viven en condiciones precarias. Por ello Duarte mencionó a la Agencia Andes que la ley beneficia a todas las personas interesadas en adquirir un bien inmueble, pues los costos bajarían una vez que entre en vigencia la normativa, porque “las personas que pretenden cobrar más de lo que cuesta un bien, ya no pueden especular y generar burbujas inmobiliarias”.

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Los alcaldes de Azogues y Cuenca no comparten la propuesta

Virgilio Saquicela, alcalde de Azogues, está preocupado por la Ley contra la Especulación. Según él, su aprobación generará recesión en la economía de su ciudad porque los ciudadanos dejarán de comprar bienes raíces, como ha sido característico de su zona.

“Va a afectar directamente a esta provincia porque comprimiría la economía”, dijo, y agregó que, como consecuencia de la migración, la ciudad tiene un alto número de personas que compran y venden terrenos o viviendas. Para Saquicela, la actividad inmobiliaria ha sido la que más ha aportado en la conformación de la economía local; no obstante, ahora se corre el riesgo de que exista “un susto en los inversionistas” y dejen de comprar todos esos bienes inmobiliarios.

Además indicó que el 75% del tributo que se entregaría a los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) no constituye un beneficio para su Municipio ya que se están incrementando los impuestos. Para Saquicela los gobierno locales deben de dejar de ser paternalistas puesto que las obras públicas tienen que ser pagadas por los contribuyentes. “Incluso, en este año, el Gobierno Nacional nos debe $ 2 millones. No comparto con esta ley”, dijo.

Una opinión similar fue expresada por Marcelo Cabrera, alcalde de Cuenca, quien sostuvo que, en un momento en el cual la economía atraviesa una recesión, este proyecto no es oportuno, “porque aquel afecta a los ecuatorianos y los cuencanos”.

También el funcionario indicó que este impuesto atenta a la autonomía de los GAD en la medida en que establece un destino para los fondos a recaudarse. Al respecto, recordó que Cuenca tiene una cobertura del 97% en agua potable y el 91% en alcantarillado.

“La normativa es preocupante. Como Alcalde de los cuencanos no puedo estar de acuerdo con nuevos impuestos”, dijo. Agregó que se requiere implementar incentivos para que la población progrese.  

Además señaló que los valores recaudados por concepto de “contribución por mejoras” son suficientes para manejar las finanzas de los gobiernos locales. En el presupuesto del Municipio de Cuenca, el rubro aprobado por ese tributo llegó a $ 210 millones y podría incluso ampliarse en $53 millones más.

La Cámara de Comercio de Guayaquil se opone al cambio

Durante una entrevista en Ecuavisa, el presidente alterno de la Cámara de Comercio de Guayaquil (CCG), Miguel Ángel González, sostuvo ayer que el proyecto de Loevt no logrará eliminar la especulación y lo rechazó, argumentando que su aprobación implicaría “más consecuencias negativas que positivas”.

Además de calificar al proyecto como inoportuno, el dirigente gremial sostuvo que “no es legítimo que los gobiernos quieran interferir y determinar cuánto es el nivel legítimo de ganancia que alguien debe tener. Los gobiernos no deberían definir cuál es el nivel de ganancia. Es antitécnico interferir en la natural dinámica de la oferta, demanda y la fijación de precios (...) Si lo aceptamos en este caso, estamos aceptando que el Gobierno pueda interferir en cualquier otro sector”.

Explicó que hay muchos casos en los cuales un inmueble gana plusvalía, gracias a una inversión privada y no a una inversión pública, circunstancia que no contempla la normativa propuesta por el Gobierno.

“Por eso digo que es una ley injusta, porque no es justo que, por unos cuantos que tienen información privilegiada, terminemos perjudicando a muchos otros que no la tienen, y que lo único que hacen es comprar un inmueble con la esperanza de obtener un retorno de esa inversión en un futuro”, comentó.

González pidió a quienes toman decisiones que se pongan en el lugar del “ciudadano común” que, cuando compra un inmueble, protege su patrimonio. “Recordemos que el dinero pierde valor en el tiempo y protegemos nuestro patrimonio”.

También el dirigente empresarial cuestionó los criterios utilizados en el proyecto para definir lo que se entiende por ‘ganancia ordinaria’ y ‘ganancia extraordinaria’. “Esa distinción no es correcta (...) Debe ser equitativa, porque todo ciudadano espera que, con las obras públicas, su patrimonio mejore el valor, porque esas obras están hechas con dinero de la gente, con impuestos”.

Agregó que no tiene sentido porque se paga impuestos para que se haga obra pública, luego se la realiza y se quiere cobrar más impuestos por lo que ya se hizo. “Hay un sin sentido. Es cierto, en casos específicos hay obras que benefician a un grupo. En esos casos está bien que se pague un poco más, pero para eso existe la contribución de mejoras”.

“Creemos que es ilegítimo y distorsiona la dinámica del mercado. Eso hace daño. Pero vale la pena que diferenciemos bien entre lo que son los especuladores, que tienen información privilegiada, y aquel ciudadano común que quiere invertir en bienes raíces, que fruto de su trabajo y esfuerzo ha generado un ahorro y quiere invertir en bienes inmuebles”, mencionó.  

También insistió en que no está especulando, sino invirtiendo, para lo cual hay que tener visión y correr riesgos: “A veces se gana, a veces se pierde. A veces se gana mucho, a veces se pierde mucho. Entonces, cuando estas personas invierten en bienes inmuebles están generando un beneficio, no solo para ellos, sino a quien compra, porque cuando lo hacen no es porque alguien les pone una pistola en la cabeza, sino porque también tiene un beneficio”.

Según mencionó Miguel Ángel González, en la fórmula para el cálculo hay errores, porque no consideran el interés que se paga al comprar una casa, por ejemplo. “Por eso es que yo prefiero no entrar en esta calculadora porque hay casos en los que sí se benefician, pero hay otros en que no ocurre eso”.

“Nosotros defendemos principios y aquí se están violando algunos que son fundamentales. Por otro lado, hay que atacar el problema concreto, pero no perjudicando a todos, sino a aquellos que generan el problema, que son los especuladores. Por eso, nosotros, en el fondo, creemos que esta ley debe ser archivada. Y en vez de estar tratando estos temas con carácter de urgente, más bien deberíamos implementar medidas para reactivar toda la economía”, puntualizó. (I)

Los cuencanos no solo realizan construcciones de viviendas. En el Centro Histórico, calle Tarqui y Presidente Córdova, se remodelan sus edificaciones. Foto: Fernando Machado / El Telégrafo

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El Comité empresarial menciona

La norma tiene aspectos que requiren análisis

Entre los cuestionamientos al proyecto de Ley contra la Especulación se encuentra aquel relacionado con el tema de la primera y segunda venta propuestas en esta legislación. “El concepto de la Ley sigue buscando que las personas o inversionistas que quieran realizar proyectos en el país piensen dos veces y mejor dejen su dinero en el banco”, dijo Richard Martínez, presidente del Comité Empresarial Ecuatoriano (CEM), en una entrevista concedida a Sonorama.

“Esta ley enfrenta un choque de visiones entre personas que aspiramos a crecer, y personas que ven algo malo en la generación de oportunidades para crear riqueza. Efectivamente, el tema de la segunda venta es algo difuso, pero vale aclarar que es la segunda venta del bien. Si usted compró la casa antes, pues esa será la primera venta del bien, y si usted quiere vender ese inmueble, será la segunda venta. De esas hay muchas más inconsistencias y no se genera un balance para el ciudadano”.

Además recordó que en el cálculo del tributo a la ganancia extraordinaria, la propuesta no considera la incidencia de algunos factores, tales como, por ejemplo, la inflación. Al referirse a las explicaciones ofrecidas por el gobierno nacional, el dirigente gremial sostuvo que ya no es momento para argumentos generales.

“¿Cuántos efectos concretos ocasionará el proceso? ¿Cuántos empleos se generarán? ¿Cómo se reactivará el sector inmobiliario y el constructor? Tenemos que empezar a hacernos las preguntas adecuadas”, dijo el presidente del CEM. (I)

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La empresa solicitó el archivo de la propuesta normativa

Grupo inmobiliario 'Mi Casa' argumentó su posición sobre el proyecto de ley

En Guayaquil, Marco Armijo, presidente de la empresa inmobiliaria Grupo Mi Casa, sostuvo que el proyecto de Loevt implicará perjuicios a los distintos actores relacionados con la actividad de compra y venta de bienes inmuebles en el país.

“Se ve afectado el dueño que, ante la posibilidad de no devengar una ganancia justa, preferirá no vender su propiedad. Se ve afectado el que desea comprar, dado que habrá una depresión en el mercado inmobiliario. Se ve afectado el derecho a progresar, ya que miles de ecuatorianos, cuyas familias han crecido, buscan un bien más grande y para eso deben vender sus bienes que servirán para cubrir la entrada del nuevo bien inmueble. Con este proyecto de ley deberán seguir ocupando la vivienda en la que están, ya que le confiscarían el 75% de la utilidad al momento de vender.  

Se ve afectado el profesional de bienes raíces que ha apostado a ejercer esta carrera de formar legal y transparente, dado que los honorarios generarían ahora una carga para el dueño del inmueble. Se ven afectadas las empresas constructoras, sencillamente porque las familias se desmotivan a invertir en un bien que, a la hora de vender, tendrá que pagar un impuesto confiscatorio del 75%.

Se ve afectado el mercado laboral, por la pérdida de miles de plazas de trabajo en la construcción y la cadena de comercio que se necesita para terminar la construcción de un inmueble”. El empresario solicitó que la propuesta “sea archivada y olvidada”. (I)

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El director del SRI asistió a Asamblea

El predial genera el 2,09% de los ingresos de GAD

El director del Servicio de Rentas Internas (SRI), Leonardo Orlando, compareció ayer en la Comisión de Gobiernos Autónomos para explicar que el impuesto a la ganancia extraordinaria tiene como objetivo controlar la evasión tributaria por la distorsión en los valores de las transferencias y lograr acceso equitativo a bienes inmuebles porque los precios de los predios se abaratarán. Orlando aclaró que la propuesta no se aplica sobre la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta final. Para el cálculo se incluyen las mejoras realizadas por los propietarios y un margen de ganancia ordinaria. Hoy la plusvalía se captura de varios elementos que en el proyecto de ley se ajustan antes de aplicar la ganancia extraordinaria.

“En la propuesta se establece, incluso, un rango de tolerancia de hasta el 30% de diferencia entre el valor del mercado y valor del catastro”, explicó el funcionario. El impuesto se aplicará a la segunda venta de un bien inmueble, no a una segunda transacción que realice una persona. Es decir, si un ciudadano vende su casa por primera vez, esa operación no paga el impuesto; pero sí se pagará impuesto cuando el nuevo propietario decide a futuro vender el inmueble. Generalmente las familias financian la adquisición de su vivienda en un 70% a través de créditos hipotecarios a 10 o 15 años plazo. “No compran para tener una fuente complementaria de ingresos, sino que lo hacen como una reserva patrimonial”, acotó el funcionario.

La norma dispone que los recursos recaudados mediante esta vía se entreguen a los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) para agua potable y alcantarillado. Según el SRI, en 2015, el predial generó apenas el 2,09% de los ingresos totales de los municipios. El rubro más grande proviene de las transferencias del Gobierno Central, con un 81,80%, y un 18,20% por recaudación propia. Esto demuestra que los GAD municipales tienen una alta dependencia de las transferencias y poca gestión de sus impuestos, dijo Orlando.

Otro de los objetivos que persigue la ley es fortalecer la actualización de los registros catastrales de los GAD. Para ello, el Banco del Estado contribuyó con un financiamiento no reembolsable para 138 municipios. En el caso de los ciudadanos, de aprobarse el proyecto, tendrán un año para actualizar el avalúo de sus bienes.

Ayer también compareció el ministro de Minería, Javier Córdova, para hablar sobre la ampliación del cobro del impuesto para las ganancias extraordinarias de las empresas dedicadas a la actividad minera. Al respecto se propone que el cobro empiece un mes después de que la compañía recupere su inversión en 48 meses. (I)